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[차학봉]'세금 융단폭격' 강남 어떻게 될까
정부가 서울 강남권에 대해 ‘십자포화’를 쏟아대고 있다. 양도세·보유세 중과 뿐만 아니라 취득세·등록세도 3~6배까지 늘어난다. 강남에서 아파트를 살 경우, 취득단계에서부터 수천만원의 세금을 내야 한다.
정부의 발표대로만 시행된다면 사실상 강남에 집을 사서 시세차익을 기대하기 힘들다. 10.29종합대책은 시간이 지날 수록 강도가 높아지고 있다. ‘취득·보유·매도’의 전 과정에 거쳐 중과세라는 족쇄가 채워지기 때문이다. 강남에 집을 갖고 있다면 ‘공포와 충격’을 느낄 만한 고강도의 대책들이다.
더군다나 주택거래신고제로 자금 출처를 정확하게 증명하기 어려운 사람들은 강남에서 주택을 취득하기에는 리스크가 너무 크다. 주택거래 내역이 국세청에 통보되기 때문에 자칫 세무조사를 당할 수 있다. 기자에게 불안감을 호소하는 강남 주민들의 다급한 목소리에서 그 충격을 읽을 수 있다.
그렇다면 향후 강남 집값은 어떻게 될까. 금리나 경기 등 경제적인 변수를 고려하지 않고 주택 정책적인 변수만 놓고 보면 세가지 시나리오가 가능하다.
첫째, 입법과정을 거쳐야 하는 정부의 대책이 국회를 통과하지 못하거나 대책의 강도가 크게 약화되는 상황이다. 한나라당이 반대입장을 표명하고 있는 만큼, 국회 통과 과정에서 세율 등이 약화될 가능성이 있다. 이럴 경우, 강남 집값은 다시 오를 가능성이 높다.
둘째, 정부의 구상이 국회에서 추인돼 가속도를 받는 시나리오이다. 한나라당이 ‘투기꾼 당’이라는 비난을 우려해 정부 원안 그대로 통과시킬 가능성도 있다. 정부가 국회 통과를 계기로 정부대책을 실제로 시행한다면 대책에 반신반의하던 사람들의 투자심리가 얼어 붙을 것이고 강남 가격 하락세는 상당기간 지속될 수 있다.
셋째, 정부의 구상이 그대로 국회를 통과된뒤 정부가 시행과정에서 완급을 조절하면서 강남의 주택 가격이 하향 안정될 경우를 상정할 수 있다. 현재 정부가 구사하고 있는 ‘충격과 공포’의 대책이 효과를 발휘, 내년까지 강남 집값이 하향 안정된다면 정부는 10.29대책을 굳이 실시하려 하지 않을 것이다.
정부는 집값 안정대책을 내놓았지만 집값 폭락만은 바라지 않고 있다. 만일 강남 집값이 20%쯤 떨어진다면 강북은 물론 수도권 집값도 그 이상으로 떨어질 수 있다. 이는 내수 침체와 주택경기 침체로 이어질 수 있다. 정부 관계자는 “우리가 바라는 최선의 시나리오는 강남 집값이 장기간 하향안정세를 유지, 고강도 정책을 실시하지 않는 것”이라고 말했다.
만일 두번째 시나리오처럼 정부안이 그대로 국회를 통과되고 정부가 이를 시행한다면 강남은 어떻게 될까.
우선, 강남은 투자목적의 가수요가 빠져나가고 여유자금이 있는 실수요자들로 채워질 가능성이 있다. 물론 가격은 안정세를 찾을 것이다. 강남 수요중 상당수가 투자를 겸한 실수요이거나 투기꾼들이었다.
정부의 세금 융단 폭격을 피하기 어렵기 때문에 상당수 수요가 줄어들 수밖에 없다. 투자자금은 강북이나 수도권 등 상대적으로 규제가 적은 곳으로 이동할 것이다. 때문에 취득·보유·매도의 3단계 세금을 부담할만한 여유자금이 있는 사람들로 강남 주택소유자들이 교체될 것이다.
둘째, 강남이 전세시장 위주로 전환할 것이다. 교육 등을 이유로 강남에 살고 싶다면 주택구입보다는 전세로 살 수 밖에 없다. 때문에 매매가는 약세를 보이는 반면 전세가격은 고공행진을 할 가능성이 있다.
셋째, 강남내에서도 단지별 가격 차별화 현상이 본격화 될 수 있다. 부유층은 중산층과 다른 기준으로 주택을 선택한다. 부유층들이 좋아하는 방배동의 빌라촌을 보자. 빌라는 입주시점이 최고점이고 시간이 갈수록 가격이 떨어진다. 그런데도 빌라만 골라 다니는 사람들이 있다. 세금을 겁내지 않고 재테크보다 주거 편의성을 우선하는 부유층이 선호하는 주택은 가격을 유지할 가능성이 높다.
[차학봉]'세금 융단폭격' 강남 어떻게 될까
