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[住테크 칼럼] ‘초장 약발’ 안심하긴 이르다
10·29 집값 안정 종합대책이 발표된 지 2주째 접어들자 서울 강남권을 중심으로 매물이 크게 늘어나면서 값도 하락세를 보이고 있다.
대책 발표 직후 강남권 주택시장은 매물이 회수되는 등 관망세를 보였다. 그러나 지난달 31일 경제부총리가 획기적인 보유세 강화방침을 밝힌 뒤로 급매물이 상당수 쏟아지면서 급전직하의 양상을 연출하는 모습이다.
투자수요가 집중된 대치동 ㅇ아파트 단지의 경우 급매물을 노린 3~4건의 매수자가 대기중이었으나, 보유세를 최고 120배까지 올리고 종합부동산세를 신설한다는 보도가 나오면서 모두 계약을 보류하거나 취소했다.
보통 정부 대책에 대한 시장 반응은 발표 후 1주일이 지나면 나오게 마련이다. 이에 비춰볼 때 이번에도 차익, 또는 실망매물이 점차 쌓이는 데 비해 매수세는 자취를 감추면서 매물이 매물을 부르는 약세현상이 한동안 지속될 것 같다.
연말까지 집값에 대한 단기전망을 보면 정부 대책 여파와 비수기가 겹치면서 대체적으로 하향 안정될 것이란 의견이 우세하다. 하지만 중·장기 전망을 둘러싸고는 전문가들 간에도 견해가 팽팽하게 엇갈리고 있는 게 사실이다.
내년 이후에도 집값이 계속 안정될 것이라고 보는 긍정론자들은 지난 3년간 급등에 따른 부담감과 거품붕괴 우려, 금리의 상승반전, 입주물량 초과 등 악재가 겹치고 있기 때문에 집값이 더 이상 오르기 어렵다고 점친다.
반면 이번 대책은 분양가 규제, 금리인상, 부동자금 흡수, 공급확대, 교육제도 개선 등과 같은 근본처방이 빠졌기 때문에 공개념이 직접 도입되기 전까지는 장기적인 시장 안정에 역부족일 뿐 아니라 집값 상승 가능성이 상존한다는 부정론도 만만치 않다.
10·29 대책이 과거 사례와 같이 내용면에서 세제, 금융 위주로 짜여진 데다 공개념도 대부분 빠져 강도면에서도 당초 기대치에는 못미친다는 지적이 많다. 하지만 공개념 대책이 무기한 보류되거나 후퇴한 것은 아니다. 여론에 밀려 한층 수위가 높아진 수준의 추가대책이 예고돼 있는 만큼 시장을 급랭시킬 수 있는 칼날이 될 수 있음을 분명히 인식해야 한다.
올해 말까지는 단기적으로 정책변수가 집값을 좌지우지하겠지만 시간이 갈수록 시장가격은 수급에 따라 움직이게 된다.
즉, 지금으로서는 공개념 대책이 현실화될지가 최대 변수로 작용할 것이지만, 중·장기적으로는 금리인상과 경기회복 여부, 공급확대 등이 중요해 보인다.
이런저런 여러 요인을 종합적으로 고려할 때 금리의 점진적 상승과 입주물량 초과가 예상되는 내년 상반기까지는 집값이 보합, 또는 하향 안정세를 나타낼 것으로 전망된다.
4백조원이 넘는 시중 부동자금이 주식 등 대체시장으로 이동하기 힘들 뿐 아니라 저금리 기조 자체가 내년까지 유지될 것으로 보여 급격히 거품이 빠지기는 어렵기 때문이다. 또 마땅한 투자처가 없는 한 현금확보 욕구도 크지 않을 것이다.
이에 따라 일정기간 다주택자의 절세 매물이 소화된 뒤에는 바닥에서 매수하려는 실수요자 위주로 거래가 되살아나고, 내년 말 이후엔 경기회복, 공급부족과 맞물려 재반등할 가능성도 있다고 본다.
[住테크 칼럼] ‘초장 약발’ 안심하긴 이르다
