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‘아파트 여러채’ 애물단지 될라
=10·29대책이후 부동산 전략 다시짜기=
10·29 집값 안정대책은 시장을 투기자가 아닌 실수요자 중심으로 바꾸는 게 주요 목적이다. 다주택 보유를 억제하기 위한 세제 개편과 주택담보대출 비율 축소로 그동안 부동산 투자의 핵심이던 아파트에 직격탄을 날렸다. 내년부터 전매가 금지되는 주상복합아파트도 마찬가지다.
투자자로서는 부동산에서 큰 차익을 올리겠다는 생각은 재고해야 할 때가 됐다. 다주택 보유자는 소유한 주택을 되도록이면 빨리 처분하는 게 유리하다는 분석이다. 또 굳이 투자하려면 아파트를 고집하지 말고 다른 상품을 눈여겨볼 필요가 있다.
◇다주택 빨리 처분할수록 유리=재산세 등 보유세가 크게 늘어나므로 다주택자는 아파트를 이른 시일 내에 파는 게 유리하다고 전문가들은 조언한다. 전문가에 따라 파는 시기에 대한 의견은 다르지만 빠를수록 유리하다는 데는 동의한다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “양도세는 1년 정도 유예기간을 거친다는 점을 감안하면 내년 봄 이사철까지 매도하는 게 좋다”고 권했다.
또 전문가들은 시간이 지날수록 매물이 늘어날 수밖에 없다는 데 동의하고 있다. 시간이 지날수록 매물이 쌓이게 되면 값이 더 떨어지고 자칫 팔기 어려울 가능성도 커진다. 집이 여러 채라면 먼저 양도차익이 적어 세금부담이 크지 않은 집부터 팔아야 한다. 또 정부가 양도세를 감면해주기로 한 2001년 5월23일부터 지난해 말 사이에 분양한 아파트를 우선 처분하는 게 좋다.
◇청약은 신중히=투자 목적의 청약은 신중해야 한다고 전문가들은 충고한다. 전매 금지로 분양대금의 70~80%는 조달할 계획이 서 있어야 청약에 나설 수 있게 됐다. 또 입주 후 팔더라도 주택거래신고제가 도입된다면 취득·등록세를 실거래가로 부담해야 하고 양도세도 내야 한다.
무주택자 당첨물량이 늘어나면서 주택 보유자에게는 당첨 기회도 크게 줄어들었다. 그렇다고 청약통장을 해약할 필요는 없다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “판교 등 주거여건이 뛰어난 신도시나 블루칩 아파트에는 청약을 하는 것이 좋다”면서 “자금조달은 물론 입주 시점에 맞춰 여유주택에 대한 처분계획을 마련하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
분양권 투자도 주의해야 한다. 최근 강남권 아파트의 분양권 프리미엄이 빠지고 있는 추세다. 입주를 앞두고 무조건 뛴다는 지금까지의 통설이 깨지고 있는 것이다. 닥터아파트 김광석 정보분석팀장은 “부동산시장이 전반적으로 하향조정되고 있는 데다 분양권은 입주와 함께 주택으로 간주되기 때문에 그 전에 물량이 쏟아진다면 값이 되레 떨어질 수도 있다”고 지적했다.
◇다양한 틈새상품 각광=주거형 오피스텔, 펜션, 상가, 토지 등이 주요한 틈새상품으로 꼽힌다. 특히 대규모 주상복합아파트 단지에 포함된 오피스텔이나 대단지 주거형 오피스텔(일명 아파텔)에 투자수요가 몰릴 것으로 예상된다. 아파텔은 주거용으로 그다지 떨어지지 않을 뿐 아니라 분양권 전매제한도 받지 않는다. 이 때문에 건설사들도 대대적인 아파텔 분양을 준비하고 있다.
소규모 토지나 단독주택지·펜션·전원주택도 거래가 늘어나면서 투자자들이 선호할 것으로 보인다. RE멤버스 고종완 대표는 “택지지구에서 분양되는 단독주택지에 투자자들이 몰릴 것”이라고 전망했다.
리츠나 부동산 간접투자 상품도 안정적인 투자수단으로 각광받을 것으로 보인다.
◇연내 분양되는 주상복합=300가구 미만의 주상복합아파트는 내년부터 전매가 금지된다. 또 투기과열지구에서 청약자격도 제한된다. 하지만 연내에 분양되는 주상복합아파트는 분양권 전매를 할 수 있다. 또 300가구 이상이더라도 지난 7월 전에 건축허가를 받았다면 역시 전매가 가능하다. 따라서 이들 상품은 투자자들이 대거 몰려들어 톡톡한 반사이익을 누릴 것으로 예상된다.
‘아파트 여러채’ 애물단지 될라
