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1가구3주택 절세전략
"양도세 낼까, 증여세 낼까"
증여받은 후 매도시기 등 따라 세금 달라져
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정부가 양도세·보유세 강화를 추진하는 상황에서 ‘1가구 다주택’ 보유자들의 세금전략은 어떻게 세우는 게 좋을까?
K씨는 자녀들에게 물려줄 목적으로 주택을 구입한 ‘1가구 3주택’ 보유자다. 그러나 오는 2005년부터 1가구 3주택자가 집을 팔 때는 최고 82.5% 양도세율이 적용된다고 하자, 집을 지금 팔 것인지 아들에게 증여할 것인지를 고민하고 있다. K씨가 아들을 위해 갖고 있는 잠실 주공아파트(13평형)의 시세는 현재 4억6000만원이고 기준시가는 2억5500만원이다.
우선 K씨가 이 집을 지금 팔 때 내야 할 세금(양도세 등)은 약 5900만원 정도다. 그러나 지금 집을 팔지 않고 아들에게 증여할 때 아들이 부담할 증여세는 약 4000만원 수준이다. 집을 파는 것보다 자녀에게 증여하는 것이 세금부담이 낮다고 생각하기 쉽다.
그러나 자녀에게 집을 증여할 때는 그것으로 끝나지 않는다. 증여를 한 후 그 집을 언제 다시 파느냐, 또 집을 증여받은 자녀가 ‘1가구1주택’의 비과세 요건을 충족하느냐에 따라서 세금부담이 달라진다.
첫째, K씨 아들이 집을 받은 지 3년이 안 돼서 집을 다시 팔았다고 치자. 이 경우 국세청은 이 집의 증여거래가 ‘부당행위’였다고 판단, K씨가 집을 증여한 것처럼 가장해 집을 팔았다고 보고 양도세까지 중과세한다.
둘째, K씨 아들이 ‘3년 이상 보유’에 ‘2년 이상 거주’라는 비과세 요건을 충족한 뒤 집을 팔았다면 양도세를 물지 않아도 된다. 결국 K씨 아들의 세부담은 처음에 부담한 증여세 4000만원에 그친다. 만약 K씨 아들이 ‘1가구 1주택’ 비과세 요건을 충족하지 못했다면 양도세를 추가로 5200만원 부담해야 한다.
결국 K씨 아들이 부담하는 세금은 증여세 4000만원까지 합해서 총 9200만원이다. 즉 K씨 아들이 1가구1주택 비과세 요건을 충족할 수 있어야만 증여가 세금절약에 도움이 된다는 얘기다. 그렇지 않으면 차라리 집을 지금 파는 게 절세에 도움이 된다.
1가구3주택 절세전략
