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집값 40％올라도 250만원 손해
=강남 2주택자 5억짜리 아파트 사서 7억에 팔았다면=
정부의 ‘10·29 주택시장 안정 종합대책’이 계획대로 시행된다면 서울 강남을 비롯한 투기지역의 다(多)주택 보유자들은 5억원대 집을 산 뒤 집값이 40% 올라도 오히려 손해보는 것으로 나타났다.
예컨대 1가구 2주택자인 ㄱ씨가 도곡동 35평형 아파트를 5억원에 사서 전세를 주고 1년6개월 뒤 집값이 40% 올라 7억원에 팔았을 경우를 따져보자.
◇현재=현행 세법에 따르면 ㄱ씨 거래는 매매차익 2억원에서 취득·등록비용 1천8백만원을 공제한 1억8천2백만원이 과세표준(세금을 매기는 가격기준)이다. 여기에 9~36%의 세율을 적용하면, ㄱ씨가 낼 양도세액은 5천9백20만원(주민세 포함)이 된다. 양도세는 차익 구간에 따라 9~36%의 세율이 각각 달리 적용되기 때문에 ㄱ씨의 경우 평균 양도세율은 32.5% 정도다.
ㄱ씨의 세후 이익은 1억2천2백80만원으로, 세후 수익률은 24.6%. ㄱ씨가 1년에 내는 건물분 재산세는 28만원에 불과해 종토세를 합치더라도 보유세는 수익률 계산 때 변수가 못된다.
◇앞으로=올해 중 양도세를 중과세하는 정부안이 입법화되면 사정은 크게 달라진다. 구입가 5억원에 대한 취득·등록세(구입가의 5.8%)가 2천9백만원으로 크게 는다. 실거래가로 신고하지 않을 때는 등록세(3%)의 5배인 7천5백만원을 과태료로 내게돼 낮게 신고하는 것이 무척 어려워진다. 투기지역이므로 현행 취득·등록세율이 낮아지는 것도 쉽지 않다. 김진표 경제부총리는 지난 2일 KBS 일요진단에 출연, 실거래가 신고로 취득·등록비용이 크게 증가한다는 지적에 대해 “투기지역 아닌 곳은 취득·등록세율을 내리겠으나 투기지역도 세율 인하할지는 검토중”이라고 말했다.
ㄱ씨의 과표는 1억7천1백만원이 되고, 82.5%의 높은 세율이 적용돼 주민세를 포함한 양도세액은 1억4천1백만원에 이른다. 세후이익은 2천9백90만원. 여기에 중개수수료를 고려하면 이익은 2천5백10만원으로 더 준다. 법정 수수료(거래가 2억~6억원은 0.4%)는 살 때 2백만원, 팔 때 최소 2백80만원이다.
보유세 부담도 내년부터는 크게 는다. 재산세 과표가 시가 위주로 바뀌면서 많이 오른데다 ㄱ씨는 비거주자로 7%라는 재산세 최고세율을 적용받을 것으로 보인다. 재산세가 5백20만원에 이르고, 과표 현실화율이 부쩍 높아질 종토세까지 합치면 보유세 부담은 보유기간 1년6개월 중 1천5백만원 안팎이 될 전망이다. 보유세를 내고나면 ㄱ씨의 수익은 1천만원 정도가 된다.
◇예금과 비교해 손해=ㄱ씨가 전세금으로 2억5천만원을 받았다면, ㄱ씨의 실제 투자금은 2억5천만원. 집 사는 대신 2억5천만원을 은행에 1년6개월 정기예금(연 4%)했다면 ㄱ씨는 세금(16.5%)을 내고 1천2백50만원을 손에 쥘 수 있다. 집값이 40% 올랐어도 예금한 것보다 2백50만원 이상 손해인 것이다.
집값 40％올라도 250만원 손해
