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[10·29 부동산 대책] 세제대책 어떻게…
=1주택…30세미만 미혼자 단속세대 불인정=
=2주택…투기지역 보유자 세율 15％P 높여=
=3주택…대치동 34평형 양도세 3배로 껑충=
‘10·29 주택시장 안정 종합대책’의 핵심 중 하나는 부동산 세제의 두 축인 보유세(재산·종토세)와 양도소득세를 모두 크게 올리는 것이다. 보유세는 과표(세금을 매기는 가격기준)를 큰 폭으로 올리고, 토지·주택 과다보유자에 대한 누진세 부담을 높이는 쪽으로 방향을 잡았다.
양도세의 경우 1가구 다(多)주택자의 ‘금리수준을 넘는 초과이익’은 세금으로 대부분 환수키로 했다. 김진표 경제부총리는 이날 “부동산이 주식 등 금융자산보다 더 이익이 되지 않도록 하겠다”고 강조했다.
◇1가구 1주택자=지금과 달라지는 것이 거의 없다. 3년 이상만 보유(서울·과천·5대 신도시는 내년부터 2년 거주 요건 추가)하면 양도세가 비과세된다. 세금 자체를 내지 않기 때문에 이번 대책으로 세율이 오르는 것에 영향받지 않는다.
다만 정부는 내년부터 ‘1가구’ 요건을 까다롭게 규정하기로 했다. 30세 미만의 미혼자는 단독세대로 인정하지 않기로 한 것이다. 세대 분리가 된 30세 미만 미혼자녀 명의로 집이 있고, 아버지 명의로 집이 2채 있는 경우 지금은 자녀는 ‘1가구 1주택 비과세’를 적용받을 수 있지만 앞으로는 아버지 집과 합산, 1가구 3주택 소유자로 분류된다.
◇1가구 2주택자=투기지역(현재 53곳 지정)이 아닌 곳의 1가구 2주택 소유자는 이번 대책으로 달라지는 것이 없다. 따라서 기준시가를 기준으로 양도차익에 따라 9~36%의 세율로 세금을 내면 된다.
그러나 투기지역 내에 2주택을 보유하고 있다면 사정은 달라진다. 2주택 소유자는 탄력세율이 적용돼, 세율이 24~51%(양도차익에 따라 다름)로 지금보다 15%포인트 높아진다. 투기지역인 서울 서초구와 비투기지역인 전남 순천시에 한채씩을 가진 2주택자처럼 투기지역과 비투기지역에 각각 집을 한채씩 보유한 사람에게도 탄력세율이 적용될지 여부는 아직 결정되지 않았다.
◇1가구 3주택 이상 보유자=이번 대책의 주 타깃이다. 지금은 3주택자도 1주택 양도세 과세자와 마찬가지로 9~36%의 세율이 적용된다. 그러나 정부가 양도차익 대부분을 세금으로 흡수키로 함에 따라 이들에 대한 세율이 비투기지역은 60%, 투기지역은 75%로 높아진다. 양도세액의 10%에 해당하는 금액만큼 주민세가 부과되는 것을 포함하면 투기지역의 경우 실효세율은 82.5%가 된다.
투기지역 내에 한채라도 있으면 75%가 적용될 것으로 보인다. 김문수 재경부 재산세제과장은 “보유세, 이사비용 등을 고려할 때 차익의 82.5%를 세금으로 내고 나면 남는 이득은 금리수준에도 못미칠 것”이라고 말했다.
예컨대 서울 강남 대치동 34평형 아파트의 경우 양도차익이 1억5천만원이라고 할 때 지금은 양도세(주민세 포함한)가 3천8백60만원이지만, 세율이 75%로 오르게 되면 세금이 1억7백30만원으로 3배 가까이 는다. 반면 수익률은 16.6%에서 4.1%로 4배 가량 줄어든다.
김문수 과장은 “3주택자에 대한 중과세는 소득세법 개정 후 양도하는 것부터 시행하되 개정 당시 3주택자에 대해서는 1년간의 유예기간을 둘 방침”이라고 말했다. 정부는 유예기간 중에는 9~36%의 일반세율을 적용, 이 기간 중 매물이 많이 나오도록 유도하겠다는 생각이다. 또 ▲상속받은 지 5년이 지나지 않은 주택 ▲장기임대 사업용 주택 ▲수도권 아닌 지역의 읍·면에 있는 농어촌 주택 등은 ‘3주택’ 여부 판정때 제외키로 했다.
◇보유세 강화=토지 과다보유자 5만~10만명을 대상으로 국세인 ‘종합부동산세’를 부과하려는 계획을 당초 예정보다 1년 앞당겨 2005년 10월부터 시행키로 했다. 또 최근 가격이 많이 오른 아파트에 대해 다음달 중 지방세 부과기준이 되는 과표를 크게 올릴 방침이다. 또 내년 7월 재산세를 낼 때부터는 기준을 지금의 ‘면적’에서 ‘시가’로 바꿔 서울 강북이나 수도권보다 강남권 아파트들이 세금이 많아 나오도록 했다. 토지 과표가 공시지가의 50%가 되도록 조정되는 시기가 당초 계획했던 2006년에서 2005년으로 앞당겨져 지가 급등지역의 종토세 부담이 당장 내년 10월부터 큰 폭으로 늘 전망이다.
◇장기대책=집값이 계속 잡히지 않을 경우 시행될 세제 관련 카드는 투기지역 내 실거래가 6억원 초과 주택의 취득·등록세 중과세와 ‘1가구 1주택 비과세 제도’의 전면 개편이다.
지금은 취득·등록세를 낼 때 시가보다 훨씬 낮은 가격을 취득가로 적어 세금을 적게 내는 것이 일반화돼 있다. 그러나 고가주택에 대해서는 실거래가 기준으로 납부를 강제하게 되면, 이들 주택의 취득·등록세는 큰 폭으로 오르게 된다. 취득·등록세는 취득가액의 5.8%다.
또 1가구 1주택 비과세를 소득공제 제도로 전환해, 통상 수준의 양도차익은 비과세하되 과도한 양도차익을 얻었다면 1가구 1주택자라도 양도세를 내도록 한다는 것이다. 이와 관련, 김부총리는 “1가구 1주택자라도 몇십억원의 양도이익을 얻는데도 과세를 하지 않는다면 문제가 있다”며 “제도적인 보완이 필요하다”고 말했다.
[10·29 부동산 대책] 세제대책 어떻게…
