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[住테크칼럼]실수요자 주택구입 서둘지 말자
노무현 대통령이 직접 국회에서 토지공개념 도입 등 ‘강남권 불패신화’를 깨뜨리겠다고 폭탄선언하면서 재건축을 비롯한 주택시장이 후폭풍에 휩싸이고 있다.
구체적인 대책 발표가 임박해지면서 강남권 아파트들은 상승세는 물론 매수세도 얼어붙었다. 매물이 점차 늘어나는 데 반해 매수 세력은 냉정하게 관망자세를 보이고 있다. 이러한 거래 두절 및 내림세는 적어도 비수기가 끝나는 12월 중순까지 지속될 것 같다.
현재 시장의 최대 화두는 정부에서 내놓을 종합대책의 세부 내용과 집값이 과연 폭락할 것인지, 실수요자는 어떤 투자전략을 짜야 할 것인지 등으로 요약될 수 있다.
관계 부처 장·차관들의 언급과 전문가들의 여러 의견을 종합할 때 이번 대책은 투기적 가수요 억제에만 초점을 맞춘 지금까지의 정책과는 달리 그 내용과 강도면에서 차이가 클 전망이다.
보유세 및 양도세 강화, 주택담보 대출비율 축소 및 대출금리 차별인상 등 세제와 금융대책은 물론이고 공급 확대와 개발이익 환수, 주택거래허가제 등 공개념과 교육제도개선방안 등이 총망라될 것 같기 때문이다.
이에 따라 집값은 단기적으로 하락이 불가피하며 이전처럼 반짝 조정후 재상승세로의 반전은 기대하기 힘들어 보인다.
하지만 시중 부동자금이 풍부한 상태에서 분양가 규제, 공급 확대, 주택거래허가제와 같은 특단의 공개념조치가 가시화되지 않는 한 집값 폭락 가능성도 낮게 여겨진다.
단기적으로는 당분간 급락과정을 거쳐 급매물이 소진되고 나면 겨울방학을 전후해 이사 수요가 늘어나면서 가격회복 현상이 나타나겠지만 전반적으로는 안정세가 예상된다. 내년 이후에도 준비된 프로그램식 후속 대책들이 예고되고 있는 데다 집값이 정점에 도달했다는 인식과 함께 거품 붕괴가 우려되기 때문에 상당기간 보합 또는 약보합장세가 불가피할 것으로 전망된다.
그렇다면 실수요자들은 내집 마련을 위해 어떤 전략을 짜야 할까.
자금력이 충분하고 강남권 등 인기 지역에 입주하려면 차익 또는 실망매물이 쏟아지는 11~12월초 비수기를 통해 급매물(분양권 포함)을 노려보는 방법을 고려할 만하다. 강남지역은 학군 이전 수요 등 실수요자층이 두텁고 여유자금 투자자가 많아 급매물이 계속 쏟아지기 어렵고 재건축 완료시까지는 만성적인 수급불균형으로 인해 언제든지 가격급등락이 재현될 수 있기 때문이다.
강북이나 수도권지역은 내년 상반기까지 분양 및 입주물량이 풍부한 데다 투자 수요 위축으로 가격 상승 가능성이 적어 보이기 때문에 무리하게 융자를 내 주택 매입을 서두를 필요는 없겠다.
이런 저런 이유로 기왕 내집 마련 기회를 놓쳤다면 내년부터 자기 자금이 30%만 있으면 나머지는 20년 이상 장기저리자금을 빌려 집을 살 수 있는 모기지론 제도를 활용해 보는 것이 좋겠다.
[住테크칼럼]실수요자 주택구입 서둘지 말자
