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"多주택자는 빨리 파는게 유리"
정부, 잇단 초강경 대책…전문가들이 보는 투자전략
"집값 상투권…실수요자 신중히 접근해야"
일부 "급락한 재건축 선별매수 고려해 볼만"
정부가 연일 초강도의 부동산 대책을 시사함에 따라 내집마련 수요자는 물론 주택실수요자들도 충격에 휩싸여 있다. 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 급매물이 쏟아져 나오는 등 시장이 얼어붙고 있다. 하지만 상당수 주택 소유자들은 일단 대책을 지켜 보자는 관망세를 보이고 있다. 전문가들도 정부의 대책 방향이 다주택자를 겨냥한 것인 만큼, 실수요자들까지 동요할 필요가 없다고 조언하고 있다.
◆당장 집값 폭락할까= 대표적인 투자용 부동산인 재건축아파트를 중심으로 호가(呼價)가 5000만~6000만원까지 내린 급매물이 나오는 등 부동산 시장이 동요하고 있다. 하지만 대부분 전문가들은 정부가 고강도 대책을 내놓더라도 당장 주택가격이 폭락하기는 어렵다는 전망을 내놓고 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “저금리가 지속되는 만큼, 당장 정책이 효과를 발휘, 집값이 폭락하기는 어렵다”고 말했다. 실제 과거 80년대 말 집값 폭등기에 정부는 택지보유상한제·개발이익 환수제 등 초법적인 토지공개념 법안을 발표했다. 하지만 이 같은 제도를 공포했지만 1년간은 큰 효과를 발휘하지 못했다. 더군다나 91년 이후 부동산 가격이 하락세로 돌아선 것은 정부의 규제 때문은 아니었다. 김 소장은 “90년대 초반 집값을 잡을 수 있었던 것은 규제정책의 결과가 아니라 금리가 오른데다 5대 신도시개발이라는 공급정책이 함께 이뤄졌기 때문”이라고 말했다.
◆다주택자들 양도세 따져 처분여부 결정= 다주택자들은 내년부터 양도세가 대폭 강화된다는 점을 염두에 둬야 한다. 현재 9~36%인 양도세가 최고 51%까지 높아질 수 있다. 정책여하에 따라서는 양도세율이 이보다 훨씬 더 높아질 수 있다. 또 1가구 1주택자라도 양도세 부담이 대폭 늘어날 수 있다. 현재 6억원 이하 1년 거주 3년 보유 1가구 1주택자는 양도세가 면제된다. 하지만 면제요건이 내년부터 2년 거주 3년 보유로 강화된다. 때문에 다주택자는 물론 1가구 1주택자도 면제 요건을 충족시킬 수 없는 여건이라면 양도세 증가분을 따져 조기 처분 여부를 결정하는 것이 좋다. ‘스피드뱅크부동산연구소’ 안명숙 소장은 “정부가 다주택자에 대한 양도소득세율을 더 높일 가능성도 있다”며 “뿐만 아니라 1가구1주택자의 양도세 면제요건도 과거처럼 3년 거주, 5년 보유로 대폭 강화할 가능성도 있다”고 말했다.
◆실수요자들은 신중한 선택 필요= 실수요자들이 어떻게 내집 마련 전략을 짜야 할 것인가에 대해서는 전문가들사이에서도 의견이 엇갈리고 있다. 일부에서는 이미 집값이 정점에 도달했을 가능성이 높은 만큼, 내집마련 시기를 늦춰야 한다는 주장을 내놓고 있다. 매매가의 선행지수라고 할 수 있는 전세가가 올들어 하락세로 돌아섰고 수도권 아파트 분양시장과 상가시장이 침체를 보이고 있는 만큼, 신중한 자세가 필요하다는 것. LG경제연구원 김성식 연구위원은 “이미 공급이 크게 늘어난 데다 정부의 초강경대책까지 겹칠 경우, 집값이 급속도로 하락할 수도 있다”고 말했다. 반면 가격이 출렁이는 기회를 활용, 개발 호재가 있는 지역의 급매물을 선택, 적극적으로 내집마련에 나설 필요가 있다는 주장도 있다. ‘닥터아파트’ 김수환 팀장은 “여유자금이 있는 실수요자라면 가격이 많이 떨어진 강남권 재건축아파트를 선별적으로 매수할 필요가 있다”고 말했다.
"多주택자는 빨리 파는게 유리"
