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취득·등록稅 현재보다 3배 올라
부동산 실거래가 신고 내년 하반기 의무화
지방세법등 개편 안되면 조세저항 우려
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부동산 세제 개혁에 본격적인 시동이 걸렸다. 정부는 내년 하반기부터 중개업소에 대한 실거래가 신고를 의무화해 그동안 시가표준(취득세·등록세 등 지방세의 과표), 기준시가(양도세·상속세 등 국세 과표), 실거래가로 ‘3원화’된 부동산 가격체계를 실거래가로 통합하는 토대를 마련하겠다고 밝혔다.
말만 무성하던 부동산 관련 세제에 대한 수술이 시작되는 것이다. 정부는 중개업소의 실거래가 계약서를 바탕으로 지방자치단체·세무서·법원을 연결하는 토지종합정보망을 가동, 탈세나 부동산 투기를 적극적으로 단속하겠다는 입장이다. 토지종합정보망은 2005년부터 전국적으로 가동될 예정이다. 하지만 지방세법, 양도세법은 물론 세율 등 종합적인 세제개편이 함께 추진되지 않을 경우 실질적인 세부담이 크게 늘어나 조세 저항도 우려된다.
◆ 다운계약서 작성 불가능해진다 =그동안 아파트 매매시 실거래가 계약서와는 별도로 다운계약서(가격을 낮춘 계약서)를 만들어 지방자치단체에 제출, 이를 기준으로 세금을 내는 게 관행이었다. 물론 법적으로 계약서를 실거래가로 작성하도록 규정하고 있지만 처벌규정이 없어 지켜지지 않았다. 또 시세의 20~30%에 불과한 지방세 과표(시가표준) 이상으로만 신고하면 자치단체에서도 문제삼지 않아왔다. 과표보다 낮은 가격을 신고할 경우만 과표 수준으로 고쳐서 취득세·등록세를 부과했을 뿐이다. 하지만 내년 하반기부터는 중개업자가 실거래가로 작성, 시군구청에 제출하거나 전산망에 입력하지 않을 경우, 3년이하의 징역과 등록취소 처분이 내려진다. 시·군·구청은 전산망을 통해 다운계약서 작성자를 쉽게 가려낼 수 있다. ‘스피드뱅크’ 성종수 부사장은 “정부가 이 제도로 실거래가에 대한 데이터 베이스를 구축할 경우, 거의 모든 부동산에 대한 실거래가 파악이 가능해질 것』이라고 말했다.
◆ 지방세율 조정되지 않으면 세금 급증 =거래가의 5.6% 정도에 해당하는 취득세·등록세율이 그대로 유지될 경우, 기존 아파트 거래자들의 세금부담이 눈덩이처럼 불어난다. 가령, 시세 5억원하는 A아파트의 경우, 과표가 1억65000만원으로 취·등록세가 957만원 정도. 하지만 실거래가로 부과될 경우에는 세금이 2900만원으로 3배 정도 늘어난다. 그동안 문제가 됐던 강남의 비싼 주택이 강북의 싼 주택보다 지방세가 적었던 모순도 이 제도가 도입되면 자연스럽게 해결된다. 재경부·건교부는 막바로 이 제도가 도입되면 세금 부담이 급격히 늘어나기 때문에 지방세율 전체를 낮춰야 한다는 입장이다.
하지만 지방세의 주무부서인 행정자치부는 세율조정에 대해 일단 부정적인 입장이어서 논란이 예상된다. 행자부 김대영 세제관은 “법인 간의 거래나 신규아파트 분양, 공매·경매는 현재에도 실거래가로 과세하고 있다”며 “세율을 조정할 경우, 기존 아파트뿐만 아니라 법인간 거래세금도 낮아져야 하기 때문에 세수 확보에 문제가 생길 수 있다”고 말했다.
◆ 전체 세제 개편없이는 사문화될 수도 =만일 지방세율이 대폭 낮아지지 않을 경우, 거래자들이 중개업자를 배제한 채 허위계약서를 작성, 구청에 신고하는 방식으로 대응할 수도 있다. 현행법상 개인간의 허위계약서 작성에 관해서는 특별한 처벌규정이 없기 때문이다. 설령 처벌 규정을 만든다고 해도 주민들의 눈치를 봐야 하는 민선 지방자치단체들이 허위계약서로 신고하는 거래자에 대해서 탈세로 고소·고발을 하기는 쉽지 않다는 지적도 나오고 있다.
이 때문에 실거래가 과세를 위해서는 건교부뿐만 아니라 행정자치부·재경부 등 정부 각 부처들이 세제를 포함 종합적인 제도 개편안을 시급하게 마련해야 한다. 부동산 114 김희선 전무는 “실거래가를 전제로 한 과세체계 개편이 이뤄지고 세율도 조정될 경우, 부동산 투기억제는 물론 공평과세 실현에도 한발 다가갈 수 있을 것”이라고 말했다.
취득·등록稅 현재보다 3배 올라
