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[9·5 재건축시장 안정대책] 재건축 앞으로 어떻게 되나
1대1 재건축 단지도 소형 의무비율 적용
건설교통부가 5일 발표한 재건축아파트 안정대책은 국민주택규모(전용면적 85㎡, 25.7평)를 넘는 아파트가 40%를 밑돌도록 하고, 내년부터 재건축 아파트의 전매를 금지하는 내용이다. 다음은 주요 내용에 대한 문답풀이.
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-국민주택규모 이하 아파트를 60% 이상 지어야 하는 대상은.
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“수도권 과밀억제권역인 서울시·인천광역시(대부분)·안양·과천·성남·광명·의왕·시흥·의정부·구리·남양주(일부) 등의 재건축아파트다. 재건축조합 인가를 받는 단계까지밖에 사업이 진행되지 않은 단지가 적용 대상이다. 이미 재건축조합 인가를 받았고 사업시행 인가를 신청한 단계의 재건축조합은 새 규정이 적용되지 않고 종전대로 건축하면 된다. 서울 강남구 대치동 도곡주공 2차아파트 등이 이에 해당된다. 수도권 주요 아파트 단지별 자세한 내용은 (www.joins.com)이나 (www.joinsland.com) 참조
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-가구 규모별로 국민주택규모 의무건설 비율이 차이가 있는가.
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“그렇다. 20∼3백가구의 경우는 전용면적 25.7평(85㎡) 이하를 의무적으로 60% 건설해야 한다. 3백가구 이상의 경우에는 18평(60㎡) 이하는 20%, 18평∼25.7평 이하는 40% 건설해야 한다. 종전엔 3백가구 이상 재건축 때만 18평 이하를 20% 이상 짓게 돼 있다. ”
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-1대1 재건축을 해도 이번 대책이 적용되는가.
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“그렇다. 종전엔 1대1 재건축에 대해선 3백가구를 넘더라도 소형 주택 의무비율이 적용되지 않았다. 그러나 앞으로 모든 재건축에 대해 국민주택규모 이하 60% 의무건설이 적용된다. 다만 평형수를 똑같이 재건축하는 것은 제외된다. 예를 들어 현재 아파트단지가 20평 1백가구, 30평 2백가구, 40평 3백가구라고 했을 때 재건축을 해 똑같이 평형수와 가구수를 맞추면 의무건설 비율이 적용되지 않는다. 그리고 용적률이 늘어나 추가로 지어지는 가구는 25.7평 이하만 지으면 된다. 하지만 이런 방식의 재건축은 사업성이 없기 때문에 현실적으로 불가능하다.”
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-잠실 등 5개 저밀도 지구도 적용대상인가.
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“잠실동 주공 2·4단지, 신천동 시영단지 등은 사업계획승인 신청 단계를 넘었기 때문에 기존 안대로 재건축하면 된다. 그러나 반포지구와 화곡 일부 등 사업계획승인신청 단계까지 가지 못한 단지는 이번 대책을 적용받는다.”
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-국민주택규모 이하 의무건설 비율을 60%로 한 까닭은.
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“1999년 이후 최근 5년간 서울에 지어진 52만여가구 아파트 중 73%가 25.7평 이하 국민주택이었다는 점을 고려한 것이다. 또 신도시 등 택지개발사업을 할 때도 국민주택 규모 이하를 60% 이상 짓고 있다. ”
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-재건축 조합원 분양권 전매제한 적용 지역은.
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“투기과열지구로 지정된 지역이다. 서울·경기 등 수도권 전역(자연보존권역 일부 제외)과 대전 등 충청권 대부분 지역이다. 이 지역에서 조합설립인가 신청까지 재건축 사업이 진행된 단지가 대상이다.”
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-재건축 조합원 분양권 전매제한 대상의 예외는. “수도권 밖으로 직장을 옮기거나 상속·해외이주 등의 경우는 예외를 인정받아 전매할 수 있다.”
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-이미 조합인가를 받은 재건축 조합은 어떻게 되나.
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“1회에 한해 전매가 가능하다. 하지만 이 분양권을 산 사람은 등기가 나올 때까지 분양권을 되팔 수 없다.”
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-재건축 조합원 전매제한조치가 위헌 가능성이 있다는 지적이 나오는데.
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“법조계와 학계에서는 재산권 제한이긴 하지만 헌법상 허용되는 범위 이내라는 의견이 많다. 건설교통부는 지난 7월부터 지역·직장 주택조합원의 전매를 금지시킨 점을 감안하면 이번 전매 제한도 헌법 위배가 아니라고 보고 있다. ”
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김종윤 기자
[9·5 재건축시장 안정대책] 재건축 앞으로 어떻게 되나
