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양도세 `1년거주` 따라 1억이상 더 낼수도
10월부터…1년 거주 안 되면 9월 말까지 이전 등기해야
▲ 지난 6월부터 입주가 시작된 부산 구서동 ‘쌍용스윗닷홈’ 아파트는 단지 외곽에 전통 한옥에서 볼 수 있는 빗살무늬 담장을 둘러 고풍스런 느낌을 준다.
오는 10월부터 서울과 과천, 분당·평촌 등 5대 신도시에서는 양도세 면제 기준이 3년 보유에 1년 거주 요건이 추가된다. 그동안 1가구 1주택자가 3년을 보유했다면 거주 여부에 상관없이 고가주택(6억원 이상)이 아닌 한 양도소득세를 전혀 낼 필요가 없었다. 하지만 오는 10월부터 이들 지역에서 1년 거주 요건을 충족시키지 못하면 양도소득세가 부과된다.
◆ 양도소득세 면제받은 후 팔아야 =만일 양도소득세 면제 요건을 충족시키지 못할 경우 얼마나 세금이 늘어날까. 가령, 강남의 A아파트 31평형의 경우, 3년 전 2억1000만원에서 최근 6억5000만원으로 뜀박질했다.
10월이후 1년 거주요건을 채우지 못하고 팔 경우, 양도소득세를 무려 1억2639만원이나 내야 한다. 만일 3년 보유 1년 거주 요건을 갖췄다면 세금 감면 헤택을 받아 세금이 2747만원으로 대폭 줄어든다.
1년 거주 여부에 따라 세금 차이가 무려 1억원이나 나는 것이다. 3년 전 2억원하던 강북 투기지역의 B아파트는 최근 4억원에 거래되고 있다. 3년 보유, 1년 거주 요건을 충족시키면 세금을 한푼도 내지 않는다. 하지만 이 조건이 되지 않으면 양도소득세 4952만원을 내야 한다.
◆ 투기지역에 따라 세금 달라져 =양도소득세는 3년 보유 1년 거주 조건 외에 투기지역·고가주택 여부에 따라 세금이 천차만별이다. 투기지역으로 지정된 경우에는 실거래가로 과세하기 때문에 세금부담이 많다. 반면 투기지역이 아닌 경우에는 1년 이상만 보유하면 공시지가를 기준으로 하기 때문에 상대적으로 세금부담이 적다.
6억원 이상의 고가주택인지 여부도 중요한 판단 기준이다. 6억원 이하라면 3년 거주 1년 보유 요건만 충족되면 무조건 양도소득세가 감면된다. 하지만 6억원 이상이면 양도소득세를 내야 한다. 다만, 6억원 이상이라고 해도 3년 보유 1년 거주 요건이 충족되면 양도소득세를 대폭 감면받을 수 있다.
주용철 세무사는 “3년 보유 요건은 충족되지만 1년 거주 요건을 충족시킬 수 없는 상태라면 10월 이전에 매매등기를 마치는 것이 절세법”이라 말했다. 9월 30일까지 잔금을 지급하거나 등기를 할 경우, 1년 거주요건을 갖추지 않아도 된다.
◆ 양도소득세 중과세로 매물 줄어드는 부작용도 =정부는 당초 올 10월부터 양도세 면제 조건에 1년 거주 요건을 강화하기로 한 만큼, 투자자들이 세금부담을 우려해 대거 매물을 내놓을 것으로 기대했었다. 그러나 집값 추가 상승 기대감에다 올해부터 시행된 고가주택 제도 때문에 양도세 부담이 늘어나면서 오히려 매물이 줄었다.
더군다나 저금리 때문에 집을 팔아도 마땅한 투자처가 없는 상황이기 때문에 앞으로도 매물이 크게 늘어나기는 어려운 상황이다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “세금부담 때문에 제도가 바뀔 때까지 무작정 기다리겠다는 투자가들도 많다”며 “수요가 공급보다 많은 강남권 등은 양도소득세가 구입자에게 전가되고 있는 상황”이라고 말했다.
양도세 `1년거주` 따라 1억이상 더 낼수도
