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반포 주공2단지 등 무더기 ‘차질’
재건축 시공권을 둘러싼 혼란은 사실상 예견됐던 일이다. 건교부가 시공권에 대한 경과조치 규정을 마련했던 지난 2002년 12월에 이미 이같은 조항이 발표됐기 때문이다.
이에 따라 올 들어 일부 재건축 추진 사업장에서는 시공사 선정 당시 조합원의 과반수 이상을 충족시키기 위한 노력이 병행됐다. 상반기 재건축 승인 물량이 전례없이 늘어난 배경도 시공권 요건 등 한층 엄격해진 정비법을 피하기 위해 조합과 시공사가 사업추진을 서둘렀기 때문이다.
그러나 여전히 적지 않은 사업장에서 정부기준과 현실과의 ‘골’을 메꾸는 데는 한계가 있었던 것으로 풀이된다.
특히 정비법에는 이미 시공사로 선정됐던 단지들의 경우, 추가로 동의요건을 충족시켜도 되는지에 대한 설명이 모호해 이에 대한 대비책을 세우지 못했던 사업장도 적지 않은 것으로 나타나고 있다.
◇시공권 인정범위=건교부 및 정비법에 따르면 지난 6월 30일 이전에 조합인가를 받은 사업장은 시공권이 인정된다. 또 지난 2002년 8월 9일 이전에 시공사를 선정했다면 추진위원회 단계에서 선정한 시공사도 시공권이 보장된다. 하지만 두 경우 모두 반드시 토지등의 소유자 2분의1 이상의 동의를 얻어야 하는 전제조건이 있다. 이를 입증해야 할 증빙서류로는 시공계약서나 서면동의서 외에 논란이 됐던 총회속기록도 가능하다고 건교부 관계자는 설명했다.
다만 건교부는 시공사 선정당시 전체 조합원의 과반수 동의 요건을 채우지 못한 사업장에 한해, 정비법이 시행되기 이전인 지난 6월 30일 이전까지 추가로 과반수 요건을 채웠다면 시공권의 효력을 인정해주겠다는 입장이다. 그러나 7월이후 시공사 선정에 대한 동의서를 받은 사업장은 인정되지 않는다. 앞으로는 사업계획승인 이후 시공사를 선정할 때는 기준이 달라진다. 이때는 경쟁입찰로 시공사를 선정할 뿐, 토지등의 소유자 2분의1 이상의 동의 요건을 갖출 필요는 없다.
◇현실따로 법따로=건설업체 및 일선 조합은 건교부의 기준에 대해 “단독입찰이 아니고서는 2분의 1 이상 동의를 받기 어렵다”는 반응이다. 예컨대 전체 조합원이 1000명인 사업장에서 재건축 결의기준인 80%의 동의율에 해당하는 800명의 조합원이 전부 참석, 총회 참석자의 과반수 이상의 동의를 받았다고 해도 전체 조합원의 과반수 이상인 500명 이상을 받지 못하는 경우가 수두룩하기 때문이다.
실제로 고덕지구나 개포지구 등도 시공사 선정 당시 조합원 과반수 이상의 동의를 얻지 못해 지난 6월 경 추가로 시공사 선정 동의서를 받았다.
문제는 시공사 선정과정에서 ‘박빙의 승부’로 치러진 사업장이나 3파전 등으로 치러진 사업장. 이러한 사업장은 조합원간의 이견이 심해 지난 6월 30일 이전까지 추가동의를 받기가 사실상 불가능했다는 게 관련업계의 설명이다.
대림산업 관계자는 “타사를 찍었던 사람들이 다시 동의해주는 경우는 극히 드물다”며 “특히 경쟁이 치열했던 사업장에서는 추가로 동의서를 받기가 거의 불가능했다”고 밝혔다. 대우건설 관계자도 “각 건설업체가 수주한 물량 중 20∼30% 이상의 시공권이 날아갈 판”이라고 토로했다.
심지어 시공권 신고접수를 받는 일부 지자체에서도 이 규정을 적용하기가 곤혹스럽다는 입장이다.
특히 건설업체는 지금처럼 조합원 과반수 이상의 동의 요건이 없는, 앞으로의 시공사 선정기준과의 형평성의 문제도 제기하고 있다.
◇무더기 탈락·혼탁 우려=상당수 사업장이 정비법 요건을 채우지 못한 만큼 오는 8월 말로 예정된 시공권 신고기한을 고비로 이른바 ‘시공권 대란’이 벌어질 조짐이다.
현재 조합원 과반수 동의 요건을 채우지 못한 사업장은 ▲총 1720가구 규모의 서초구 반포 주공2단지 ▲두산-코오롱 컨소시엄인 수원시 메탄주공2단지(3010가구) ▲LG건설-삼성물산 컨소시엄인 광명시 철산동 주공3단지(1900가구) ▲경기도 군포시 산본주공 1,2단지(1760가구) 등이다.
이밖에도 적지 않은 사업장이 조합원 과반수 동의 요건을 채우지 못한 것으로 관측된다. 이들 사업장은 정비법에 따라 사업계획승인 이후 시공사를 다시 뽑아야 한다. 그러나 이 과정에서 기득권을 지키려는 시공사와 새로 진입하려는 시공사간 혈전이 벌어질 가능성이 높다.
이미 각 건설업체에는 비대위측에서 보내온 시공사 재선정에 대한 공문이 잇따라 접수되고 있다. 아예 기존 시공권이 탈락될 것으로 예상되는 단지리스트를 작성중인 건설업체도 있다.
시공권이 교체될 경우 기득권 및 이미 투입된 조합운영비 등을 둘러싸고 법적 분쟁으로 치달을 가능성도 높다. 예기치 않았던 투자자들의 피해도 우려된다. 통상 시공사 선정 재료로 재건축 가격이 뛰었기 때문이다.
반포 주공2단지 등 무더기 ‘차질’
