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온라인 상담 : 강태용 님
조회 : 2404
전세자동연장.. (법무상담)
민주맘님, 반갑습니다.
1: 임대차기간인경우에는 시세에 따라 임대인이 일방적으로 2000만원을 주장할 수는 없습니다.다만, 주의할사항이 있습니다.(3번에서 다시 설명을 하겠습니다.)
2: 묵시적계약갱신은 임차인이 임대인에게 고지(임대인이 받은날로3개월)하고 계약을 해지할수가 있는 것입니다.
3:상기1번과 같은 질문인데...시세를 모두주장할 수는 없고 대통령령이 정하는 범위에세 인상을 주장할 수는 있습니다.
주택임대차관계에 있어서 보증금액의 증액 또는 감액에 관한 사항은 주택임대차보호법제7조 및 동법시행령 제2조에 규정이 되어있는데...구체적인 권리행사는 보증금 증,감메 대하여 우선 임대인과 협의하여 행사하되 합의가 이루어 지지않는 경우는 법원에 조정을 하거나 소송을 제기하는 방법이 있겠습니다.
보증금증,감에대하여는 시행령규정을 보면
\\\\ 제2조 (차임등 증액청구의 기준등) ①법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.
제2조의2 (월차임 전환시 산정률) 법 제7조의2에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할4푼을 말한다.\\\\\로 합니다.
주의할것은....주택임대차보호법7조 및 동법시행령제2조1항에 의하여 보증금액의 증액청구가 제한되어 있는 것은 임대차기간 중에 특별한사정이 있어서 보증금액을 증액청구하는 것에 해당되는것이며 기간이 만료하여 재계약을하거나 기간만료 후 다른사람에게 임대차계약을 맺는것에 적용되는 조항이 아닙니다.
이 경우에는 임대인은 보증금의 인상요구를 자유롭게 할 수가 있는 것이며, 아무런 제한이 없는 것입니다.
4:만일 민주맘님이 올려줄 보증금액이 없다라면 월차임으로 전환을 생각해볼수도 있겠지요.
이런경우에 법에서는 다음과 같이 정하고 있습니다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 월세로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 해당 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위이내로하는데,
통상적으로 1000만원보증금을 10만원(전에는 20만원으로도 했었으나 금리가 낮은 요즘은 대개가 10만원으로함.)으로 환산함.
만약 9000만원전세경우 , 무보증금으론 월90만원월세가 되고,
보증금이2000만원이라면 월70만원이 되는셈이죠.
이런계산방법은(1000만원에 월10만원이라면) 이자에 이자를 계산하지 않는다면 연12%의 이자계산을 기준으로 하는 셈입니다.
5: 민주맘님... 가급적 임대인과 만나서 재계약을 하시는 것이 좋을 것입니다.
어느 일방이 유리하거나 불리하게 되어있는 법조항이나 판례를 통해서 이를 이용하려는 것은 그리 좋은 해법이 아닐뿐만아니라 후일 분쟁의 여지를 남기기때문입니다.
건강하세요.
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:5월25일이 전세만기입니다.
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: 2년전 재계약하고 2년연장하여 4년을 살았구요
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: 2년더 연장하고 싶은데.. 주인으로 부터 아무연락이
: 없어서 자동연장 된걸로 생각해도 되는지요.
: 근데 전세금이 이천만원정도 올랐습니다.
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: 1.주인이 전세금을 올려달라고 하면 이천다 올려줘야 하는지..
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: 2.묵시적 자동연장이란 기간이 없기 때문에 주인이 나가라고
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: 통보하면 3개월안에 이행해야 하는건가요?
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: 3.어떤곳에 보니 자동연장 되었으니 2년간 나가라고 해도
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: 나갈필요없고 전세금 올려달라고 하면 전세금에서 5%만 올려
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: 주면 된다고 하던데 그게 맞는건지..
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: 좀 알려주셨으면 합니다..
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